赴宁波市考察学习的思考

zhengxie15-11-27浏览(1528
 

 11月11日-12日,区政协副主席许海祥带领经济科技委员会的部分成员及区农办、区商务局负责人赴宁波市鄞州区、江东区考察学习城市(商业)综合体转型发展情况和村级股份合作社运营管理情况。鄞州区政协副主席吴海平,鄞州区、江东区经信局、商务局等部门负责人与考察团一行进行了座谈交流,详细介绍了鄞州区推进城市(商业)综合体转型发展的情况、江东区村级股份合作社运营情况,考察团实地参观了鄞州区印象城、银泰城和江东区福明街道明一社区股份合作社,这次考察较好地学习了宁波地区的先进经验,开拓了工作视野,促进了两地交流。

  一、宁波市鄞州区、江东区的相关情况和做法

 (一)鄞州区城市(商业)综合体的情况

 鄞州区是由原鄞县于2002年撤县设区而来,现全区面积1380平方公里,户籍人口80万,实际居住人口160万,2014年GDP1270亿元,财政收入279亿元,社会消费品零售总额405亿元。设区后,鄞州区结合新城开发和小城镇改造加强城市(商业)综合体的规划建设,自2006年12月万达广场落户后,到目前为止,全区共有城市(商业)综合体20个,已建成运营15个,总建筑面积达230万平方米,主要有万达广场、印象城、银泰城、宜家、奥特莱斯等,人均商业面积2平方米左右。近年来,虽然受宏观经济下行的影响,城市(商业)综合体的经营受到一定的拖累,但总体上,鄞州区的城市(商业)综合体运营情况较为稳健。今年以来城市(商业)综合体的销售业绩增长13%。特别是万达广场、印象城等新型综合体的增长都在20%以上,万达广场年营业额稳定在24亿元以上,稳居全国万达广场的前3位,鄞州区在规划建设城市(商业)综合体的做法:一是控制总量和规模。对全区城市(商业)综合体进行统筹规划,按照辐射人口和消费能力设定城市(商业)综合体的布点和规模,鄞州新城和与宁波市中心相接壤的区域适当布点,偏远街道或消费能力不强的地区不布点或少布点。同时严格控制建设体量,单个城市综合体建筑面积原则上控制在20万平方米以下。二是实行错位发展。城市(商业)综合体之间的业态尽量避免重复,在产品和价位上错位竞争发展,吸引不同的消费群体,如印象城60%的业态与万达广场是不同的,奥特莱斯、宜家的定位又是独特的,防止同质化竞争。三是注重引进品牌。鄞州区在招商中突出招大引强,精心选商,宁缺毋滥,所以引进的城市(商业)综合体运营商绝大多数是国内国际顶级的运营商,资金实力雄厚、自持物业比例高,招商能力强,管理团队经验丰富,绝大多数综合体从开工到开业不到2年时间。四是扩大幅射效应。城市综合体辐射人口的数量决定其经营业绩的好坏,鄞州区努力改善人居环境,吸引宁波老市区的居民在鄞州安家。改善与市中心的交通,方便市中心居民来鄞州消费。举办美食节、汽车节等节庆促销活动,吸引周边居民来鄞州区消费,使鄞州的城市综合体辐射半径覆盖江东、海曙等老市区,许多年轻人几乎不到三江口等传统的商业中心消费,鄞州成了他们消费的首选之地。同时,引导综合体积极调整业态和价位,增加体验式消费业态,引进教育、培训等业态,淘汰百货等传统业态,线上和线下互动,应对电子购物所带来的冲击,多种手段促转型发展。

  (二)江东区村(社区)股份合作社发展情况

 江东区是宁波市老市区,面积37.66平方公里,人口27万人。江东区从本世纪初开始逐步推进村级集体资产股份制改革,取得了明显成效。到2014年年底,集体资产增长了近十倍,累计分红65亿元,人均累计分红17万多元,成为浙江省村级股份合作社改革的样板区。他们的做法:一是全面深化改革。2000年开始,江东区率先在浙江省探索农村股份合作制改革,到2005年全面完成首轮改革,成立了29个村级股份合作社,3万余名社员成为合作社股东,24亿元集体资产以股份形式量化到个人,人均股权8万元,最高的村达到36.67万元。截止2014年底,29家村级股份合作社总资产达到79亿元,净资产75亿元,资产实际价值200多亿元。2014年人均分红2.4万元,最高的村(社区)达到8万元。2013年提出了以激发集体经济发展和股东个人发展为目标的新一轮市场化综合改革,启动农村合作社股权质押融资试验。二是鼓励创新发展。区、街道两级政府积极支持村股份合作社创新发展、独立支配资产使用权、红利分配权,充分发挥股份合作社的积极性和创造性。如明一社区、松下社区等股份合作社联合开发的“十六城联邦”项目,该项目占地面积2.2万平方米,建筑面积近6万平方米,单独由一个社区难以开发体量这么大的项目,他们就联合几个村共同投资建设16座商务别墅式写字楼,物业由投资方永久持有,目前每个社区的年租金收入400多万元。明一社区与中信泰富合作建设泰富广场项目,获利1.2亿元,用这笔收入又投资明晨大厦,该大厦现在每年租金收入2400多万元。近两年,该区以完善股权权能为突破口,以项目公司化为重点,以创新内部治理结构和经营机制为关键,进一步创新发展。特别是股权转让、股权融资方面的创新已取得了较大突破。今年以来,股东以股权实现融资达到3000多万元。三是加强监管考核。为保证集体资产不流失,股东权益不缩水,江东区十分重视对股份合作社的资产监管管理,通过建立各种规章制度,把管资产与管人管事有机结合起来,对公款存放、物业租赁、非生产性开支等容易产生腐败问题的事项,制定出严格的管理规范。今年以来积极推行“两清单一流程”(权力清单、负面清单、权力运行风险防控流程图),规定出“21项权力清单”和“11项负面清单”。同时加强常态化检查考核,区纪委与经信局不定期对非生产性支出进行检查,区经信局每季度对业绩完成情况和资产管理制度执行情况进行考核一次,及时纠正管理中的漏洞。

   二、对我区的借鉴意义

  宁波市鄞州区与我区同属中心城市城郊结合区。区域功能定位基本相同,撤县(市)设区的时间大致相同。通过考察,我们感到我区在城市(商业)综合体发展、村级股份合作社改革运营方面存在一定的差距,他们的许多做法值得我区有关部门借鉴。

  一是加强对城市(商业)综合体的规划和整合。目前我区规划建设城市(商业)综合体的总量已达200多万平方米,人均超4平方米,已远远超过国际公认的人均1.5平方米的标准。事实上,目前我区除个别城市综合体运营情况尚可外,大部分都不理想,有的建成后长期闲置,有的在建工程竣工日期一拖再拖。从鄞州区的经验看,城市综合体必须错位发展才能各享其市场空间,避免盲目的同质化的恶性竞争;必须由有实力的品牌运营商经营才能稳健运营,长久发展。因此有必要对现有综合体进行重新规划、整合,在定位上要差异化,避免同质。在招商上要精选有品牌优势和运营能力的企业,对现有存量综合体进行整合,使其起死回生,腾龙换鸟。

  二是进一步深化对村级股份合作的改革。目前我区共有村(社区)103个,已完成股份合作社改革的有87个,村级股份合作社总体运行质量不高,管理方式不规范,创新动力不足。所以要因地制宜加大推进村级股份合作社改革的力度,对村级经济实力强、集体资产质量高、有相对稳定经营收入来源的村,要加速推进改革和创新,多渠道探索资产增值的方式,并积极探索股权融资、股权转让等工作,放大资产和股权的资金能量;对经济薄弱、发展资源有限、没有稳定收入来源的村,要逐步厘清集体资产,盘活存量,谋求存量,通过改革激发村民的积极性。同时,要加强对股份合作社的监管考核,严格按股份合作章程运行,建立健全社务公开的各项制度,禁止“穿新鞋走老路”。要保障合作社对集体资产的管理权、投资权、分配权,调动股份合作社的积极性和创造性。(惠山区政协经济科技委员会)

 
 
 
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